Обмен квартир без доплаты всё равно может обернуться налогом — Госдума решила, как его считать
Обмен квартиры на квартиру выглядит как сделка без денег: ключи на ключи, никто ничего не продал. Но по Гражданскому кодексу каждая сторона мены считается продавцом своего объекта — а значит, может получить доход.
15 октября Госдума приняла в первом чтении законопроект, который определяет, с какой суммы платить НДФЛ при обмене недвижимости. Доход будут считать как разницу кадастровых стоимостей полученного и отданного объекта, а денежную доплату прибавлять к этой разнице. Пример, который приводит «Российская газета»: квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн рублей поменяли на квартиру за 6 млн — налог возьмут только с 1 млн.
С чего всё началось
Законопроект выполняет решение Конституционного суда от 15 января 2026 года. История, которую разбирал суд, такая:
- Сделка: жительница Курска в 2021 году обменяла участок с кадастровой стоимостью 2,9 млн рублей на участок за 421,9 тысячи, в договоре оба оценили по 500 тысяч, без доплат.
- Налог: инспекция посчитала доход от отданного участка — кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, около 2 млн рублей — и доначислила 138,7 тысячи рублей НДФЛ и пени.
- Суды в итоге поддержали налоговую, Верховный суд жалобу не принял.
- Конституционный суд признал такой подход произвольным: в Налоговом кодексе нет правил для мены, и человек не может заранее понять, сколько заплатит.
Получилось, что женщина отдала дорогой участок, получила дешёвый и ещё должна была заплатить налог с дохода, которого не было.
Конституционный суд исходит из того, что обмен равноценен, пока налоговая не докажет обратное. Платить приходится только с выгоды — если полученное жильё заметно дороже отданного.
До вступления закона в силу действует порядок, который задал сам КС: налог берут лишь при существенной разнице в пользу получившего и без разумных причин для такого обмена. Решение не возвращает деньги тем, кто уже заплатил и не стал спорить.
Читайте также: Бабушка подарила внуку квартиру и через полтора года передумала — кассация сослалась на дело Долиной
Новая формула касается не только участков, но и квартир, домов, гаражей.
Когда налога при обмене не будет
Даже при выгодном обмене платить приходится не всегда:
- Срок владения от 5 лет освобождает от НДФЛ при отчуждении жилья.
- Срок от 3 лет достаточен, если квартира получена по наследству, в подарок от члена семьи, по приватизации, по договору ренты или это единственное жильё.
- Имущественные вычеты и вычет подтверждённых расходов, по словам зампредседателя профильного комитета Алексея Говырина, сохраняются.
- Равноценный обмен — одинаковая кадастровая стоимость и никаких доплат — налога не даёт вовсе.
Перед обменом стоит сравнить кадастровую стоимость обоих объектов по выписке из ЕГРН, а не цену, записанную в договоре: считать доход будут именно по ней.
Доплату, которую одна сторона даёт другой за более дорогую квартиру, налоговая тоже увидит: её прибавят к разнице кадастровых стоимостей.
Законопроект прошёл только первое чтение, дата вступления в силу пока не названа.
Читайте также: Налог на квартиры и другую недвижимость петербуржцы заплатят на 28% больше — так заложено в бюджет на 2027 год, и спорить с кадастровой стоимостью выгоднее до конца этого года
