Как налоговая вычисляет тех, кто сдаёт квартиру без налогов

Сдавать квартиру «в тёмную» становится всё рискованнее. Федеральная налоговая служба собирает данные о собственниках жилья сразу из нескольких источников — от банковских переводов до объявлений об аренде — и всё чаще выходит на тех, кто получает деньги без договора и налогов.

По оценкам экспертов, налоги от сдачи жилья не платят от 80 до 95 процентов собственников. Именно этот рынок ФНС и взялась приводить в порядок.

Откуда налоговая берёт данные

Информацию служба собирает из разных мест и сводит воедино:

• банки по запросу передают сведения о регулярных поступлениях на карты — одинаковые суммы каждый месяц выглядят как арендная плата;
• Росреестр знает, сколько у человека квартир, домов и участков;
• алгоритмы сканируют сайты с объявлениями и сверяют адреса с реестром недвижимости;
• в дело идут данные о временной регистрации жильцов.

Обмен данными между Росреестром и ФНС усилился: с 1 октября 2024 года действует обновлённый порядок передачи сведений о недвижимости и сделках, а с 18 марта 2025 года стороны заключили дополнительное соглашение, расширяющее эти возможности.

Объявление об аренде тоже след: даже без номера телефона алгоритмы способны вычислить владельца по другим данным. А оставленное однажды объявление годами хранится в базах.

Достаточно жалобы соседа

Для проверки серьёзных оснований не требуется. Поводом может стать жалоба соседа, уставшего от шумных вечеринок, сигнал участкового или сообщение управляющей компании, заметившей частую смену жильцов.

Если налоговая решит, что доходы скрывались, придётся заплатить не только сам налог, но и штраф с пенями за каждый день просрочки. При крупной задолженности возможно и уголовное дело.

Кто задаёт тон

Цифровизацию налогового контроля курирует руководитель ФНС Даниил Егоров. На Петербургском международном экономическом форуме он говорил, что служба должна реагировать на изменения в экономике с помощью современных технологий, и что речь идёт не о «закручивании гаек», а об удобстве для налогоплательщиков.

Вопросы роста налоговых поступлений Егоров обсуждал и с премьер-министром Михаилом Мишустиным. Минфин, в свою очередь, разъясняет правила налогообложения аренды — в том числе в связи с повышением ставки НДС с 20 до 22 процентов с 1 января 2026 года.

Чем рискует нелегальный арендодатель

Если доход от аренды не задекларирован, налоговая может доначислить налог за три года, добавить штраф в размере 20–40 процентов от неуплаченной суммы и пени за каждый день просрочки.

При крупной задолженности — от 2,7 млн рублей — грозит реальный срок по статье о неуплате налогов.

Как выйти из тени

Самый безопасный путь — легализоваться. Достаточно оформить договор аренды и зарегистрироваться как самозанятый или индивидуальный предприниматель.

Самозанятые платят 4 процента с дохода от сдачи жилья физлицам и 6 процентов — если арендатор юрлицо. Владельцам нескольких объектов имеет смысл рассмотреть регистрацию ИП на упрощённой системе. Официальный договор к тому же защищает обе стороны и избавляет от постоянного ожидания проверки.