Застеклённый балкон могут заставить разобрать за ваш счёт, даже если рама стоит там десять лет

Логика закона такая. Сам балкон — часть вашей квартиры, но плита, на которой он держится, ограждение и стена, к которой всё это крепится, относятся к общему имуществу дома. Плюс остекление меняет облик фасада, а фасад принадлежит не вам, а всем собственникам сразу. Поэтому решение принимаете не вы, а дом.

Юрист Кирилл Захарян объясняет требование так: внешний вид балконов должен иметь единый характер. То есть согласовать одну раму отдельно от остальных не получится — проект делается сразу на весь фасад.

Что нужно сделать по правилам

• заказать единый архитектурный проект остекления для всех балконов дома;
• вынести этот проект на общее собрание собственников и получить их согласие;
• направить документы на согласование в комитет по градостроительству и архитектуре.

Сколько именно голосов нужно — вопрос, по которому спорят. Остекление меняет фасад, то есть общее имущество, а по части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решения о пользовании общим имуществом принимаются двумя третями голосов от всех собственников дома — не от тех, кто пришёл на собрание, а от всех. Само собрание при этом считается состоявшимся, если в нём участвуют владельцы более половины голосов.

Сколько стоит нарушить

Ответственность за самовольное остекление наступает по статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях:

• 2000–2500 рублей — для обычного собственника;
• 4000–5000 рублей — для должностного лица;
• 40 000–50 000 рублей — для организации.

Штраф — не главная неприятность. Вместе с ним выдаётся предписание вернуть балкон в исходный вид, а если его не исполнить, управляющая компания или жилищная инспекция идёт в суд. Демонтаж в этом случае оплачивает собственник.

Что с балконами, которые застеклили давно

В 2021 году появилась так называемая балконная амнистия: остекление, установленное до этого года, трогать не должны — требовать демонтажа можно не раньше 2028 года.

Но судебная практика неоднозначна. Суды нередко опираются не на амнистию, а напрямую на Жилищный кодекс, который требует решения общего собрания независимо от того, когда именно раму поставили. То есть гарантии, что до 2028 года никто не придёт, амнистия не даёт.

Отдельный случай — старый фонд и памятники

В Петербурге это касается огромного числа домов. Правила здесь строже общих.

Если дом — объект культурного наследия, остекление допускается лишь в отдельных случаях и только если работы не затрагивают предметы охраны. Нужны задание и разрешение КГИОП, согласованная проектная документация и техническое, авторское и государственное наблюдение за работами. Основание — статья 45 федерального закона № 73-ФЗ.

Если дом исторический, но не памятник — построен до 1917 года, а в отдельных зонах до 1957-го, — действует городской закон № 820-7 от 19 января 2009 года. По нему остекление со стороны лицевого фасада возможно, только если оно не противоречит историческому архитектурному решению здания. Со двора — если не искажает облик дома.

Что делать, если балкон уже застеклён

1. Выясните статус дома. Это делается бесплатно на сайте КГИОП в разделе «Объекты культурного наследия» — по адресу. Там же видно, входит ли здание в защитную зону. Если дом — памятник, любые работы с фасадом без согласования КГИОП незаконны независимо от года постройки остекления.

2. Посмотрите, что записано в техпаспорте квартиры. Если остекление внесено в документы БТИ, оно узаконено и претензий быть не должно. Заказать выписку можно в МФЦ.

3. Если пришло предписание — не игнорируйте его. Срок исполнения обычно от месяца до трёх. В этот период можно попытаться узаконить остекление задним числом: провести общее собрание, получить решение и подать документы в комитет по градостроительству. Процедура та же, что и до установки.

4. Соберите соседей заранее. Если в доме застеклено уже много балконов, есть смысл инициировать общее собрание сразу по всему фасаду — один проект на дом обойдётся дешевле в расчёте на квартиру, чем отдельные попытки узаконить каждую раму. Инициатором собрания может быть любой собственник, порядок описан в статье 45 Жилищного кодекса.

5. Не меняйте конструкцию несущих элементов. Расширение плиты, вынос остекления за пределы ограждения, тёплый контур с переносом батареи — это уже перепланировка, и она требует отдельного согласования. Без него балкон не узаконят ни при каком решении собрания.